ЮРИДИЧЕСКАЯ ФИРМА «K&S partners»
«Наш результат – креативные решения ваших проблем!»
+38 097-00-17-016
+38 063-653-03-82
+38 050-884-54-02
Договор найма (аренды) жилья (Часть II)

Собственниками по договору найма в частном жилом фонде, есть владелец жилья, а в государственном или коммунальном жилищном фонде — жилищно-эксплуатационная организация, а в случае ее отсутствия — соответствующее предприятие, учреждение, организация, в хозяйственном ведании или оперативном управлении которой находится жилье, в фонде социального назначения — орган местного самоуправления или уполномоченный им орган.

Правовая характеристика договора: двусторонний, отплатный, может быть как реальным, так и консенсуальным.

Существенным условием является предмет договора, а именно:

1) в частном жилом фонде - это жилой дом или его часть, квартира, ее часть или другое жилье, назначенные и пригодные для проживания в них (ст. 812 ГК);

2) в государственном и коммунальном жилых фондах - это отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, которое состоит из одной или нескольких комнат, а также одноквартирный жилой дом. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма: жилое помещение, которое хотя и является изолированным, однако по размеру меньше от установленного для предоставления одному лицу, часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом, а также подсобные помещения (ч. 1 ст. 48, ст. 63 ЖК УССР);

3) в фонде социального назначения - это квартира или усадебный (одноквартирный) жилой дом или жилищное помещение в социальном общежитии, а также перечень жилищно-коммунальных услуг, которые будут предоставляться нанимателю в соответствии с договором найма социального жилья (ч. 1 ст. 21 ЗУ «О жилищном фонде социального назначения»);

4) в общежитиях предметом договора может быть комната или часть комнаты. В соответствии с п. 4 Примерного положения об общежитиях, утвержденного постановлением Совета Министров УССР от 3 июня в 1986 г. № 208, общежития делятся на два вида: для проживания одиноких граждан (жилищные помещения находятся в общем пользовании нескольких лиц, которые не находятся в семейных отношениях); для проживания семей (жилищные помещения, которые состоят из одной или нескольких комнат, находятся в обособленном пользовании семей). Следовательно, предметом договора найма в общежитиях может быть как часть жилищного помещения, так и жилищное помещение;

5) в служебном жилье - служебные жилищные помещения, как правило, отдельные квартиры - предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений могут проживать по месту работы или вблизи от него и включены к служебные решением исполкома районного, городского, районного в городе совета (ст. 118 ЖК УССР);

6) в фонде, предназначенном для временного проживания, - это жилищные помещения из фондов жилья для временного проживания, которое отвечает санитарным и техническим требованиям и находится, как правило, в пределах одного и того же населенного пункта по месту предыдущего проживания граждан (кроме беженцев). Жилые помещения из фондов жилья для временного проживания принадлежат к специализированным жилищным помещениям. Фонды жилья для временного проживания формируются исполнительными органами сельских, поселковых, городских советов,  Киевской и Севастопольской горгосадминистрациями (пункты 1-5 Порядка  формирования фондов жилья для временного проживания, утвержденного постановлением КМУ от 31 марта в 2004 г. № 422).

Срок и размер платы за пользование жильем (ч. 1 ст. 810, ч. 1 ст. 820 ГК). Срок пользования устанавливается договором. Даже в том случае, когда срок договора не установлен, он считается заключенным на срок 5 лет (ч. 1 ст. 821 ГК Украины). Размер оплаты за пользование жильем договором найма и сроки ее внесения — устанавливается в договоре (ст. 821 ГК Украины). В случае, когда максимальный размер платы установлен законом, договором такой размер не может превышаться. Если срок внесения платы за пользование жильем не установлен договором, наниматель вносит ее ежемесячно.

Срок договора в государственном и коммунальном жилом фонде не является существенным условием договора, поскольку, как правило, договор найма заключается на неопределенный срок, или на время выполнения работы (в служебном жилье или общежитии) или учебы (в общежитиях), а в фонде социального назначения — на время существования обстоятельств, которые дают основание считать лицо социально незащищенным (ст. 10 ЗУ «О жилищном фонде социального назначения»).