ЮРИДИЧЕСКАЯ ФИРМА «K&S partners»
«Наш результат – креативные решения ваших проблем!»
+38 097-00-17-016
+38 063-653-03-82
+38 050-884-54-02
Договор найма здания или другого капитального сооружения.

Учитывая особенные свойства таких неподвижных вещей, как здания и сооружения, § 4 главы 58 (ст. 793-797 ГК Украины) устанавливает специальные правила регулирования договора аренды таких вещей. К таким особенностям принадлежат:

предмет договора - здания или другие капитальные сооружения, или ее части, кроме жилья;

форма договора - письменная, а в случае, когда срок аренды в соответствии с договором установлен в один год или больше, такой договор подлежит нотариальному удостоверению (ст. 793 ЦК);

регистрация договора: договор, заключенный на срок не меньше чем один год, подлежит государственной регистрации (ст. 794 ГК);

потребность подписания письменного документа о передаче предмета найма, а также его возвращении нанимателем: оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора (ст. 795 ГК). Это является моментом вычисления срока договора.

Договоры найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) удостоверяются как государственными, так и частными нотариусами по месту нахождения объекта недвижимости (п. 105 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 3 марта 2004 года N 20/5) - дальше за текстом Инструкция N 20/5.

Подписание договора аренды сторонами осуществляется непосредственно в присутствии нотариуса после проверки всех необходимых документов, проверки объема гражданской правоспособности юридических лиц, которые участвуют в подписании договора (проверка устава, свидетельства о государственной регистрации субъекта предпринимательства, справка из ЕГРПОУ, что предвидено п. 41 Инструкции N 20/5, полномочий представителя юридического лица).

Если договор подписывается руководителем юридического лица, необходимо также предоставить решение владельцев о назначении лица руководителем, а также паспорт для удостоверения личности руководителя. Если такой договор подписывается представителем юридического лица, такое лицо должно иметь соответствующую доверенность. Доверенность на подписание договоров найма, которые подлежат нотариальному удостоверению, также должен быть нотариально заверен, независимо от того, что она выдается от имени юридического лица (ст. 245 ГК).

Даже в случаях, когда договор найма здания или другого капитального сооружения (их части) заключается между юридическими лицами, он не требует предыдущего скрепления их печатями. Достаточным является скрепление такого договора только печатью нотариуса. (Лист Минюста от 11.02.2004 г. N 31-38-35).

Если стороной договора найма является физическое лицо, нотариус проверяет ее паспорт и оригинал идентификационного кода.

В соответствии с п. 107 Инструкции N 20/5 при удостоверении договора о найме зданий, других сооружений (их частей), надлежащих физическим и юридическим лицам на праве собственности, нотариус требует выдержку из Реестра прав собственности на недвижимое имущество в населенных пунктах, где органы БТІ не подключены к Реестру прав собственности, справку-характеристику БТІ, а в местностях, где инвентаризация не произведена, - справку соответствующего органа местного самоуправления и, для обзора, правоустанавливающий документ о принадлежности собственнику имущества, которое передается в наем.

Права пользования земельным участком. Нанимателю предоставляется право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также право пользования земельным участком, который прилегает к зданию или сооружению, в размере, необходимому для достижения цели найма, в размере установленном договором, а если размер земельного участка в договоре не определен, нанимателю предоставляется право пользования всем земельным участком, которым владел собственник (ст. 796 ГК). Это право нанимателя беспрекословно, если собственник здания и сооружения, является владельцем земельного участка. В том же случае, когда собственник не является владельцем земельного участка, считается, что владелец земельного участка соглашается на предоставление нанимателю права пользования земельным участком, если другое не установлено договором собственника с владельцем земельного участка, в частности тогда, когда в соответствии с договором аренды земельного участка, на которой расположено капитальное сооружение или здание, арендатор не имеет права передавать свои права на пользование земельным участком другому лицу.