Договор найма (аренды) — это договор согласно которого одна сторона арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный строк (ст. 759 ГК Украины).
Виды договоров: аренды земельного участка, аренды транспортных средств, прокат, лизинг, аренда строений и других капитальных сооружений, аренды государственно и коммунального имущества.
Правовая характеристика - двухсторонний, оплачиваемый, как реальный, так и консенсуальный.
Существенными условиями договора найма. ГК к существенным условиям договора найма относит только предмет (ст. 759, 760).
Статьей 284 ХКУ к существенным условиям договора аренды, который заключается между субъектами хозяйственной деятельности, относится: объект аренды (склад и стоимость имущества с расчетом его индексации); строк, на который заключается договор аренды; арендная плата с учетом ее индексации; порядок использования амортизационных затрат на восстановление арендованного имущества и условия его возвращения и выкупа. Оценка объекта аренды осуществляется за первоначальной стоимостью.
Статьей 10 ЗУ «Об аренде государственного и коммунального имущества» выделяет такие существенные условия договору аренды: объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации); срок, на который заключается договор аренды; арендная плата с учетом ее индексации; порядок использования амортизационных отчислений; возобновление арендованного имущества и условия его возвращения; исполнение обязательств; обеспечение выполнения обязательств — неустойка (штраф, пеня), порука, задаток, гарантия и тому подобное; порядок осуществления арендодателем контроля за состоянием объекта аренды; ответственность сторон; страхование арендатором взятого им в аренду имущества; обязанности сторон относительно обеспечения пожарной безопасности арендованного имущества. Заключенный сторонами договор аренды в части существенных условий должен отвечать типичному договору аренды соответствующего имущества. Типы договора аренды государственного имущества разрабатывает и утверждает Фонд государственного имущества Украины, типы договора аренды имущества, что положена АРК или находится в коммунальной собственности, утверждают соответственно Верховная Рада АРК и органы местного самоуправления. (Приказ ФГУ Украины «Об утверждении договоров аренды» от 23 августа в 2000 г. № 1774, зарегистрированный в Министерстве юстиции Украины 21 декабря в 2000 г. за № 930/5151).
Предмет договора аренды. В соответствии со ст. 760 ГК Украины предметом договора аренды могут быть: вещи, которые определены индивидуальными признаками и которые хранят свой первичный вид во время неоднократного использования, то есть непотребительские вещи, а также имущественные права. По признакам предмета договор найма отличается от договора займа, в качестве предмета которого выступают потребительские вещи, определенные родовыми признаками.
Законом могут быть установленные виды имущества, которые не могут бути предметом договора найма аренды. Да, в соответствии с ч. 2 ст. 4 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» не могут быть объектами аренды: целостные имущественные комплексы казенных предприятий; объекты государственной собственности, которые имеют общегосударственное значение и не подлежат приватизации в соответствии с ч. 2 ст. 5 Закона Украины «О приватизации государственного имущества», Закона Украины «О перечне объектов права государственной собственности, что не подлежат приватизации», которые выпускают подакцизную продукцию.
Стороны договора аренды — арендодатель, арендатор. Арендатор имеет право быть владелец вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права, в частности права хозяйственного пользования и оперативного управления. Кроме этого, арендатором может быть также лицо, уполномоченное на заключение договора найма. В соответствии со ст. 5 ЗУ «Об аренде государственного и коммунального имущества» арендодателями являются: Фонд государственного имущества Украины, его региональные отделения и представительства; органы, уполномоченные Верховной Радой АРК и органами местного самоуправления управлять имуществом, предприятия.
Плата за пользование имуществом устанавливается договором и выступает как обычное условие договора, и в случае, если стороны в договоре не определят размер платы за пользование, договор найма (аренды) не будет считаться незаключенным. Часть 1 ст. 762 ЦК Украины предусматривает, что если размер платы не установлен договором, он определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, которые имеют существенное значение.
Плата может вноситься за выбором сторон в денежной или натуральной форме. Договором или законом может быть установлен периодический пересмотр, изменение (индексация) размера платы за пользование имуществом. Плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если другое не установлено договором.
Законом могут устанавливаться ограничения относительно размера арендной платы. Да, в соответствии со ст. 19 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» годовая арендная плата за пользование целостным имущественным комплексом государственного или коммунального предприятия, его структурным подразделением не может превышать 10 % стоимости арендованного имущества. В случае определения арендатора на конкурсных принципах условиями конкурса может быть предусмотрен большой размер арендной платы. Порядок определения арендной платы за аренду государственного имущества и ее использование устанавливается в соответствии с Методикой расчета и порядком использования платы за аренду государственного имущества, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 4 октября в 1995 г. № 786.
В соответствии с подпунктом 9.1.2 п. 9.1 в. 9 Закона Украины «О налоге из доходов физических лиц» Кабинет Министров Украины своим постановлением от 20 ноября в 2003 г. № 1787 утвердил Методику определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц.
Срок договора найма (аренды). Заключается на срок, обусловленный сторонами и установлен договором (ст. 763 ЦК Украины). Если срок найма не установлен, договор найма считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон договора найма, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время, в письменном виде предупредив об этом вторую сторону за один месяц, а в случае найма недвижимого имущества — за 3 месяцы. Договором или законом может быть установлен другой срок для предупреждения об отказе от договора найма, заключенного на неопределенный срок.
Однако в законодательстве могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора найма отдельных видов имущества. Да, согласно Закона Украины «Об аренде земли» срок действия договора аренды земли определяется при согласии сторон, но не может превышать 50 лет.
Если к всплыву установленного законом максимального срока найма ни одна из сторон не отказалась от договора, заключенного на неопределенный срок, он прекращается с истечением максимального срока договора. Договор найма, срок которого превышает установленный законом максимальный срок, является заключенным на срок, который отвечает максимальному сроку.
Если наниматель продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора найма, то, при отсутствии отрицаний арендатора в течение одного месяца, договор считается обновленным на срок, который был раньше установлен договором (ст. 764 ЦК Украины).
Права и обязанности сторон по договору найма.
Права собственника:
1) требовать расторжения договора и возмещения убытков, если наниматель пользуется вещью не за ее назначением или с нарушением условий договора найма (ч. 2 ст. 773 ГК);
2) требовать возмещения нанесенных собственнику ущербов в случае ухудшения вещи по вине нанимателя (ч. 2 ст. 779 ЦК);
3) отказаться от договора найма и требовать возвращения вещи, если наниматель не вносит плату за пользование вещью в течение трех месяцев подряд (ч. 1 ст. 782 ГК);
4) требовать расторжения договора в случаях, установленных законом или договором (ст. 783 ГК).
Обязанности собственника:
1) передать нанимателю имущества в состоянии и в комплекте, который отвечает условиям договора и назначению имущества (ст. 765, ч. 1 ст. 767 ГК);
2) предупредить нанимателя об особенностях и недостатках вещи, которые ему известны и которые могут быть опасными для жизни, здоровья, имущества нанимателя или других лиц или привести к повреждению самой вещи во время пользования (ч. 2 ст. 767 ГК);
3) осуществлять в срок, установленный договором, капитальный ремонт вещи, переданной в найм за свой счет, если другое не установлено договором или законом. Если срок договором не установлен или ремонт вызван неотложной потребностью, капитальный ремонт осуществляется в умный срок (ч. 2 ст. 776 ГК).
4) сообщить нанимателя обо всех правах третьих лиц на вещь, которая передается в найм. Если не сообщил, наниматель имеет право требовать уменьшение размера платы за пользование вещью или расторжение договора и возмещение убытков (ст. 769 ГК Украины).
Права нанимателя:
1) требовать от собственника предоставления ему имущества и возмещения убытков, нанесенных задержкой, или отказаться от договора найма и требовать возмещения убытков, если собственник не передает имущество нанимателю (ст. 766 ГК);
2) если в вещи, которая была передана нанимателю с гарантией качества, окажутся недостатки, которые препятствуют ее использованию в соответствии с договором, наниматель имеет право за своим выбором требовать: замены вещи, если это возможно; соответствующего уменьшения размера платы за пользование вещью; безоплатного устранения недостатков вещи или возмещения расходов на их устранение; расторжение договора и возмещения убытков, которые были ему нанесены (ч. 2 ст. 768 ГК);
3) передать вещь в поднайм (субаренду) по согласию собственника, если другое не установлено договором или законом на срок, который не превышает срока договора найма;
4) приобретать право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные им в результате пользования вещью, переданной в найм (ст. 775 ГК);
5) если собственник не провел капитального ремонта вещи, которая препятствует ее использованию к назначению и условиям договора, наниматель имеет право: 1) отремонтировать вещь, а стоимость ремонта зачесть в счет платы за пользование вещью, или требовать возмещения стоимости ремонта; 2) требовать расторжения договора и возмещения убытков (ч. 3 ст. 776 ГК);
6) подавляющее право перед другими лицами на заключение договора найма на новый срок, если он должным образом исполняет свои обязанности по договору (ч. 1 ст. 777 ГК);
7) улучшать вещь, которая является предметом договора при согласии нанимателя, а также отделить или изъять от вещи улучшение без причинения вреда вещи (ч. 1, 2 ст. 778 ГК);
8) на возмещение стоимости необходимых расходов или на зачисление их стоимости в счет платы за пользование, если улучшение вещи сделано по согласию собственника (ч. 3 ст. 778 ГК);
9) стать совладельцем вещи, если в результате улучшения, сделанного по согласию собственника, создана новая вещь. Часть нанимателя в праве собственности должна отвечать стоимости его расходов на улучшение, если другое не установлено договором или законом (ч. 4 ст. 778 ГК);
10) требовать расторжения договора в случаях, установленных законом или договором (ст. 784 ГК).
Обязанности нанимателя:
1) в присутствии собственника проверить исправность вещи. Если наниматель в момент передачи вещи в его владение не убедится в ее исправности, вещь считается такой, которая передана ему в надлежащем состоянии (ч. 3 ст. 767 ГК);
2) пользоваться вещью в соответствии с ее назначением и условиями договора (ст. 773 ГК);
3) платить арендную плату (ст. 762 ГК);
4) если в вещи, которая была передана нанимателю с гарантией качества, окажутся недостатки, которые препятствуют ее использованию, наниматель имеет право за своим выбором требовать: замены вещи, если это возможно; соответствующего уменьшения размера платы за пользование вещью; безоплатного устранения недостатков вещи или возмещения расходов на их устранение; расторжение договора и возмещения убытков, которые были ему нанесены (ст. 768 ГК);
5) осуществлять текущий ремонт вещи за свой счет, если другое не установлено договором или законом (ст. 776 ГК);
6) устранить ухудшения вещи, которые случились по его вине (ч. 1 ст. 779 ГК);
7) в случае прекращения договора найма немедленно повернуть вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, которое было обусловлено в договоре (ч. 1 ст. 785 ГК).
8) договором или законом может быть установлена обязанность нанимателя заключить договор страхования вещи, которая передается в найм (ст. 771 ГК).
Договор найма может быть прекращен путем: отказа собственника (ст. 782 ГК), расторжение по требованию нанимателя (ст. 784 ГК) или собственника (ст. 783 ГК), а также в случае смерти физического лица нанимателя, если другое не установлено договором или законом, а также ликвидации юридического лица нанимателя или собственника (ст. 781 ГК).
