Статье 375 Гражданского кодекса Украины определяются общие принципы реализации права на застройку земельного участка. При этом необходимо отметить, что в Земельном кодексе Украины и Гражданском кодексе Украины по-разному определяется юридическая сущность права на застройку участка: в первом предусмотрено, что владельцы земельных участков вправе сооружать обитаемые дома, производственные и другие здания и сооружения (статья 90 ЗКУ); во втором - владелец земельного участка имеет право не только возводить на ней здания и сооружения, но и создавать закрытые водоемы, осуществлять перестройку, а также позволять строительство на своем участке другим лицам (ст. 375 ГКУ). В сравнении с ЗКУ, ГКУ расширяет перечень объектов права застройки, а также определяет дополнительные полномочия владельца на застройку участка. Однако в данных законах содержание права на застройку земельного участка раскрывается без учета требований градостроительного законодательства относительно определения понятия "застройка".
Согласно норм, статьи 26 Закона, застройка территорий осуществляется путем размещения объектов строительства. Субъекты градостроения обязаны придерживаться градостроительных условий и ограничений во время проектирования и строительства объектов. Право на застройку земельного участка реализуется ее владельцем или пользователем при условии использования земельного участка в соответствии с требованиями градостроительной документации.
1) получение заказчиком или проектировщиком выходных данных;
2) разработкой проектной документации и проведение в случаях, предвиденных статьей 31 данного Закона, ее экспертизы;
3) утверждение проектной документации;
4) выполнение подготовительных и строительных работ;
5) принятие в эксплуатацию законно построенных объектов;
6) регистрация права собственности на объект градостроения.
Из норм статьи 32 Закона № 3038 - VI усматривается, что все объекты строительства за сложностью архитектурно-строительного решения и/или инженерного оборудования разделяются на I, II, III, IV и V категории сложности.
Категория сложности объекта строительства определяется в соответствии с государственными строительными нормами и стандартами на основании класса последствий (ответственности) такого объекта строительства.
Отнесение объекта строительства к той или другой категории сложности осуществляется проектной организацией и заказчиком строительства.
Порядок отнесения объектов к IV и V категорий сложности определяется Кабинетом Министров Украины.
В соответствии со ст. 27 Закона, застройка приусадебных, дачных и садовых земельных участков может осуществляться на основании строительного паспорта застройки земельного участка (дальше - строительный паспорт).
Строительный паспорт определяет комплекс градостроительных и архитектурных требований к размещению и строительству индивидуального (усадебного) жилищного дома, садового, дачного дома не выше двух этажей (без учета мансардного этажа) с площадью до 300 квадратных метров, хозяйственных зданий и сооружений, гаражей, элементов благоустройства и озеленения земельного участка. Строительный паспорт состоит из текстовых и графических материалов.
При наличии плана зонирования территории разработка строительного паспорта осуществляется на его основании.
Проектирование на основании строительного паспорта осуществляется без получения градостроительных условий и ограничений.
Для объектов, отмеченных в части первой настоящей статьи, разработка проекта строительства осуществляется исключительно по желанию заказчика.
Предоставление строительного паспорта осуществляется специально уполномоченным органом градостроения и архитектуры на безоплатной основе в течение десяти рабочих дней со дня поступления соответствующего заявления и пакета документов, перечень которых определяется центральным органом исполнительной власти по вопросам строительства, градостроения и архитектуры.
Порядок выдачи и форма строительного паспорта определяются центральным органом исполнительной власти по вопросам строительства, градостроения и архитектуры.
Статьей 31 Закона Украины № 3038 - VI "О регулировании градостроительной деятельности" предусмотрено, что проектная документация на строительство объектов разрабатывается в порядке, установленном центральным органом исполнительной власти по вопросам строительства, градостроения и архитектуры, с учетом требований градостроительной документации и выходных данных и соблюдением требований законодательства, строительных норм, государственных стандартов и правил и утверждается заказчиком.
Утверждение проектной документации на строительство объектов, которые сооружаются с привлечением государственных средств, осуществляется в порядке, определенном Кабинетом Министров Украины.
К проектной документации на строительство объектов, которые представляют повышенную экологическую опасность, а также объектов, которые подлежат оценке влияния на окружающую естественную среду в трансграничном контексте, добавляется оценка существующего или предсказуемого влияния на состояние окружающей естественной среды. Перечень таких объектов определяется Кабинетом Министров Украины.
Экспертиза проектов строительства проводится в установленном Кабинетом Министров Украины порядке, экспертными организациями независимо от формы собственности, которые отвечают критериям, определенным центральным органом исполнительной власти по вопросам строительства, градостроения и архитектуры. При этом к проведению экспертизы привлекаются (в том числе на основании гражданско-правовых договоров) эксперты по вопросам санитарного и эпидемиологического благополучия населения, экологии, охраны труда, энергосбережения, пожарной, техногенной, ядерной и радиационной безопасности, которые прошли профессиональную аттестацию, которая проводилась с привлечением представителей соответствующих центральных органов исполнительной власти, и получили соответствующий квалификационный сертификат. Порядок проведения профессиональной аттестации таких экспертов устанавливается Кабинетом Министров Украины.
Экспертиза проектов строительства объектов IV и V категорий сложности, которые сооружаются за счет бюджетных средств, средств государственных и коммунальных предприятий, учреждений и организаций, а также кредитов, предоставленных под государственные гарантии, осуществляется экспертной организацией государственной формы собственности.
Не подлежат обязательной экспертизе проекты строительства объектов I - III категорий сложности.
Обязательной экспертизе подлежат проекты строительства объектов, которые:
1) принадлежат к IV и V категориям сложности, - относительно сдержки нормативов по вопросам санитарного и эпидемиологического благополучия населения, экологии, охраны труда, энергосбережения, пожарной, техногенной, ядерной и радиационной безопасности, прочности, надежности, долговечности домов и сооружений, их эксплуатационной безопасности и инженерного обеспечения;
2) сооружаются на территориях со сложными инженерно-геологическими и техногенными условиями, - в части прочности, надежности и долговечности домов и сооружений, их эксплуатационной безопасности и инженерного обеспечения;
3) сооружаются с привлечением бюджетных средств, средств государственных и коммунальных предприятий, учреждений и организаций, а также кредитов, предоставленных под государственные гарантии, - относительно сметной части проектной документации.
По решению заказчика может проводиться также экспертиза проектов строительства других объектов, чем предвидены в этой части.
Установление случаев и порядка проведения экспертизы проектов строительства другими законами не допускается.
Проектная документация на строительство объектов не требует согласования государственными органами, органами местного самоуправления, их должностными лицами, юридическими лицами, образованными такими органами.
Владелец земельного участка может реализовать право на застройку земельного участка путем предоставления разрешения на строительство объектов градостроения другим лицам. Отношения, которые возникают в таких случаях, должны регулироваться земельно-правовыми и гражданско-правовыми соглашениями, среди которых можно назвать договор аренды земельного участка, договор об установлении суперфиций, договоре о совместной деятельности, учредительный договор о создании (основании) юридического лица, инвестиционные контракты и тому подобное.
Владелец земельного участка приобретает право собственности на возведенные им здания, сооружения и другое недвижимое имущество, если застройка проведена правомерно. В то же время для владельца, который осуществил или осуществляет самовольное строительство на своем земельном участке, наступают юридические последствия, предусмотренные в ст. 376 ГКУ (см. комментарий к ст. 376 ГКУ).
